Методы оценки коммерческой недвижимости
Являетесь ли вы новичком или опытным инвестором, за плечами которого более чем несколько сделок, глубокое понимание лучших методов оценки коммерческой недвижимости является важной составляющей успеха в мире инвестиций в недвижимость. Мы хотим уделить несколько минут, чтобы дать вам обзор процесса оценки, а также поделиться некоторыми практическими методами оценки коммерческой недвижимости.
Существует множество подходов, используемых инвесторами для определения рыночной коммерческой недвижимости, оценка эффективности стоимости той или иной сделки. Давайте рассмотрим несколько наиболее распространенных и эффективных методов.
-
Затратный подход. Затратный подход определяет стоимость объекта недвижимости как цену земли плюс затраты на возведение здания. Кредиторы часто используют затратный подход к новым строительным проектам как способ управления высвобождением средств по мере прохождения проекта через каждую отдельную фазу. Одним из недостатков этого метода является тот факт, что он не учитывает доход, который принесет недвижимость, или цены на аналогичные объекты недвижимости.
-
-
Подход к капитализации доходов. Оценка коммерческой недвижимости доходным подходом – это метод оценки, который в первую очередь учитывает ожидания будущих выгод. Доходный подход определяет стоимость с учетом рыночной арендной платы, которую можно разумно ожидать от объекта недвижимости, а также потенциальной стоимости объекта при перепродаже. По сути, этот метод преобразует доход в стоимость, ставя доход в качестве основного фактора определения стоимости.
-
-
Подход к сравнению продаж. Подход сравнения продаж, или рыночный подход, использует недавно проданные сопоставимые объекты и запрашиваемые цены на объекты, перечисленные в настоящее время, в качестве точек данных для определения текущей стоимости аналогично назначенного объекта.
-
-
Мультипликатор стоимости на валовую арендную плату. Вы можете получить стоимость, используя мультипликатор валовой арендной платы, способом, несколько похожим на доходный подход. Разница между этими двумя методами заключается в том, что ставка, используемая для подхода с мультипликатором валовой арендной платы, основана на валовой арендной плате, тогда как доходный подход использует чистый операционный доход.
-
-
Стоимость за дверь. Этот метод быстрый и простой, хотя, возможно, не самый точный по сравнению с некоторыми другими подходами к оценке. Этот метод берет общую стоимость сопоставимого здания и делит эту сумму на двери, чтобы получить точку отсчета для другого сопоставимого объекта. Этот метод полезен только в том случае, если вы используете относительно эквивалентные цены, и он не подходит, поскольку не учитывает различия в размерах квартир и квадратных метрах, а также качество жилья и другие текущие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом.
Какой метод оценки является правильным? Представьте себе мастера, изготавливающего элегантный стол из красного дерева. Кто-то может использовать для этого всего один инструмент, но в этом нет особого смысла. Большинство мастеров будут использовать все имеющиеся в их распоряжении инструменты, чтобы добиться наилучшего результата в своей работе. Не забудьте выбрать подход, который соответствует ситуации, и потратить время на оценку объектов с использованием нескольких соответствующих подходов. Вам не нужно придавать равное значение каждому методу - используйте тот, который наиболее подходит к конкретной ситуации.
Научиться правильно оценивать недвижимость – это, пожалуй, самый мощный навык, которому вы можете научиться как инвестор в недвижимость. Возможность прийти к точной оценке открывает целый мир возможностей и поможет вам определить алмазы в необработанном виде, которые вы можете приобрести, арендовать или перепродать – все, что вам нужно сделать для достижения идеальной рентабельности инвестиций.
